La vivienda nueva escala el 21,2% y el alquiler el 46,1% en relación a noviembre de 2024 y la previsión es al alza

Una de las promociones de vivienda asequible, fruto de la colaboración público-privada, iniciadas en Guadalajara en 2025. Hacen falta muchas más. El sector no es capaz de construir más de cien mil viviendas en España cuando cerca de medio millón de personas llegan a nuestro país, cada año.

 Guadalajara es la capital de provincia que encabeza la escalada de precios de vivienda nueva en la península, con el 21,2%, solo superada en el conjunto de España por Santa Cruz de Tenerife, con el 34,1%. En cuanto al alquiler, el récord es absoluto, ya que en la capital alcarreña los precios subieron el 46,1% en el interanual que va desde noviembre de 2024 a noviembre de 2025. Las previsiones son que la escalada continuará durante el próximo año 2026.

Los precios de la vivienda nueva en España están disparados y se han convertido en la primera preocupación de los españoles, según el barómetro del CIS. Pero dentro de este contexto general, hay una capital española que bate todos los récords: es Guadalajara, favorecida por el incremento de la población, y la multiplicación de la demanda sobre una oferta claramente insuficiente. Así, nos encontramos con que en la capital alcarreña el precio de compra creció en ese periodo interanual el 21,2%, muy por encima del resto de provincias de Castilla-La Mancha, según la estadística recogida por María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, en un trabajo publicado por el diario económico Expansión.

¿Cómo es posible que en Guadalajara los precios hayan escalado más que en Madrid, su mercado natural de referencia, capital que cerrará el año con un 14,7% de subida? La explicación hay que buscarla en el fuerte crecimiento poblacional de Guadalajara y su Corredor, también en máximos por la imparable expansión de la logística. Mato explica que las comunidades con mayor dinamismo económico y mayor presión de demanda, que habían liderado las subidas, comienzan a moderar su crecimiento. En paralelo, las regiones tradicionalmente menos tensionadas siguen registrando incrementos muy intensos, impulsadas por el desplazamiento de la demanda en busca de precios más asequibles. Es la descripción de lo que está ocurriendo en Guadalajara, como se acredita también si nos referimos al mercado del alquiler en el que Guadalajara encabeza de lejos los mayores incrementos en toda España: un 46,1%, el más alto de Castilla-La Mancha, y todavía superior al de Madrid, que “solo” sube el 14,7%. Estamos por lo tanto ante una evidente crisis de oferta, lo que en nuestra ciudad lleva consigo un problema social, que no se va a resolver a corto plazo. El esfuerzo económico para pagar el alquiler supera ya el 47% de los ingresos de muchos hogares, muy por encima del 30% recomendado por los organismos de control. Alquilar una vivienda de 80 metros cuadrados cuesta alrededor de 1.150 euros mensuales, una cifra que para muchos jóvenes y familias resulta directamente inasumible. Y esto lleva consigo la expulsión del mercado de los inquilinos con rentas más bajas, que en muchos casos se verán obligados a retrasar o renunciar a la emancipación. Por otro, el auge del alquiler de habitaciones como fórmula para reducir el esfuerzo económico. Los llamados “pisos patera”, normalmente de inmigrantes, en el que varias familias se juntan para poder pagar la mensualidad y que carecen de espacios comunes para poder desarrollar una vida normal.

ORIGEN DE LA ESCALADA

El origen de esta escalada es conocido y, a estas alturas, difícilmente discutible, aclara la experta de Fotocasa: La demanda cuadruplica a la oferta en un mercado incapaz de generar el volumen de vivienda que necesita. España crea cada año más de 200.000 nuevos hogares, mientras el sector solo tiene capacidad para construir 100.000 viviendas. Esta brecha estructural, sostenida en el tiempo, explica por qué resulta poco probable que los precios se moderen de forma significativa en el corto o medio plazo, incluso en escenarios de mayor estabilidad económica.

Toda esta situación hace que el mercado bata récords todos los años, la demanda se fortalece y la compraventa firma su mejor año desde 2007. El sector inmobiliario vuelve a recuperar su protagonismo en el conjunto de la economía española, pero al mismo tiempo “nunca ha sido tan difícil acceder a ella como ahora. Porque 2026 será un año que quedará marcado por un hecho histórico: por primera vez, los precios de compra y de alquiler alcanzarán máximos de forma simultánea a nivel nacional”, anticipa Matos en Expansión. La compraventa de vivienda ha sido, sin duda, la gran protagonista de 2025. Este ejercicio se cerrará con más de 700.000 operaciones, el mejor registro desde 2007, una cifra que supone alrededor de un 10% más que el año anterior.

Este crecimiento tiene su explicación en la normalización del flujo del crédito, con intereses en torno al 2,5%, hoy con condiciones otra vez atractivas, un mercado laboral relativamente resiliente y una tasa de ahorro de los hogares muy sólida. De hecho, según el Banco de España, en 2024 el dinero depositado en las entidades financieras superó los 1,041 billones de euros, el mayor registro de la serie histórica. El fallo que advierte Matos es que este ciclo expansivo no se reparte de forma homogénea. En torno al 80% de las compraventas actuales se destinan a vivienda habitual, mientras que un 10% responde a la adquisición de segundas residencias y otro 10% tiene un perfil inversor. El acceso para quienes intentan entrar por primera vez, especialmente jóvenes y familias con rentas medias, sigue siendo el gran punto débil del sistema.

La previsión es que 2026 seguirá siendo un año especialmente favorable para quienes necesiten financiación bancaria. “Aunque conviene subrayar una idea fundamental: la bonanza de crédito no equivale a una mejora automática del acceso a la vivienda”. Esta carencia se agrava porque durante décadas se ha perdido de forma progresiva la calificación de vivienda protegida: “De haber conservado ese colchón estructural, en torno al 15%, el mercado tendría hoy mayor capacidad para amortiguar tensiones, contener precios y sostener el acceso de los colectivos más vulnerables que conforman los tres últimos quintiles de renta de la población”, explica María Matos.

El alquiler y la crisis habitacional

Si la compraventa vive un momento de esplendor, el alquiler atraviesa su mayor crisis de oferta, y especialmente en ciudades como Guadalajara donde las inmobiliarias se están quedando sin pisos que ofrecer y cuando sacan alguno se colapsan los teléfonos. En España, los inquilinos concentran el 80% de la demanda, frente a solo un 16% de propietarios, en un mercado cada vez más estrecho. “La producción de vivienda en alquiler es claramente insuficiente y el resultado genera una tensión sin precedentes, con las consecuencias sociales a las que nos hemos referido anteriormente.

Matos aboga por “políticas decididas que impulsen la oferta, ampliando el parque público, impulsando la promoción de nueva vivienda y reforzando la seguridad jurídica de quienes ponen un inmueble en el mercado”; o de lo contrario el sistema “seguirá tensionándose por falta de oferta y por un acceso cada vez más restringido”.